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Acheteurs / Le démembrement temporaire à l'honneur dans Le nouvel Economiste
22 Septembre 2017

Dans un dossier "Gestion Privée", paru dans l'édition du 22 au 28 septembre 2017, Le nouvel Economiste planche sur un marché victime de son propre succès : la nue-propriété.

Le démembrement temporaire apparaît séduisant pour un panel de plus en plus large d'investisseurs. Le nouvel Economiste cite ses atouts : "investissement (...) de départ moindre et fiscalement neutre, placement sécurisé, droits de donation réduits, complément de retraite potentiel, il permet de se constituer un patrimoine à mondre coût et sans les contraintes de la gestion locative".

Le principe du démembrement temporaire ? Pour le comprendre, il faut revenir aux sources, c'est-à-dire aux trois attributs de la propriété tels que décrits dans le Code civil : l'usus, le fructus et l'abusus. Plus communément, on distingue l'usufruit (fait d'user d'un bien et d'en tirer les fruits : usus et fructus) de la nue-propriété (fait de pouvoir disposer du bien, le vendre ou le céder : abusus).

Démembrer un bien immobilier consiste ainsi à séparer ces attributs entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Le démembrement s'entend le plus souvent de manière temporaire ; cela signifie que le nu-propriétaire est appelé, après une certaine période, à retrouver la pleine propriété.

Ainsi, économiquement parlant, et pour citer le doyen Jean Aulagnier, démembrer un bien consiste à séparer les flux de revenus générés par ce dernier en deux périodes : dans un premier temps, c'est l'usufruitier qui bénéficie de ces flux ; à la fin de l'usufruit temporaire, c'est le nu-propriétaire ayant retrouvé la pleine-propriété qui les perçoit.

Comment cela fonctionne-t-il en pratique ? Le mécanisme le plus fréquent et le plus classique permet "d'acheter un bien immobilier neuf, en état futur d'achèvement (...) avec une décote de 30 à 40% sur le prix d'un bien immobilier acquis en pleine propriété, et d'en céder l'usufruit à un bailleur social. Ce dernier disposera de ce bien et donc de ses revenus locatifs durant 15 à 20 ans". Une fois cette période révolue, l'acquéreur retrouve la pleine propriété d'un bien refait à neuf.

L'intérêt pour l'investisseur paraît évident. Thomas Abinal, co-fondateur de Monetivia, cité par Le nouvel Economiste, précise qu'il est préférable, dans un contexte de rendements locatifs faibles, de "capitaliser les revenus locatifs sous forme de réduction de prix".

En effet, la réduction de prix dont bénéficie l'investisseur en nue-propriété peut-être vue comme plusieurs années de loyers encaissés d'avance, et ce, sans aucune fiscalité, puisque dans la pratique ces sommes n'apparaissent jamais sur le compte en banque de l'acquéreur. Le Code civil prévoit par ailleurs une répartition bien précise des droits et obligations du nu-propriétaire comme de l'usufruitier. Le premier "doit respecter les droits de l'usufruitier" et ne peut habiter le bien sans son consentement. En termes d'entretien, seuls les gros travaux sont à la charge du nu-propriétaire : les petites réparations doivent être assurées par l'usufruitier. Nu-propriétaire comme usufruitier possèdent les mêmes droits de votes aux assemblées générales - charge à eux d'informer le syndic du représentant de l'appartement.

Le produit est par ailleurs performant. D'après Thomas de Saint Léger, Directeur Général de PERL, la rentabilité "intrinsèque de l'investissement est de 3% dans une période de taux bas telle que nous la connaissons". L'investisseur est par ailleurs à l'abri des fluctuations du marché : "Si une baisse de l'immobilier devait se produire, l'investisseur en nue-propriété serait moins pénalisé puisque le bien aura été acquis avec une décote de 30 à 40% par rapport à la pleine propriété."

Investir en nue-propriété, c'est également éviter toutes les contraintes classiques de gestion. Pas de vacance locative ni d'impayés à gérer par l'acheteur, car le bien est soit occupé, soit loué par l'usufruitier. Cerise sur le gâteau, l'investisseur fera des économies sur les frais de notaires (calculés sur la base de la valeur de la nue-propriété du bien), tout comme sur les droits de mutation en cas de revente.

Avec une palette aussi large d'avantages, le public intéressé pour investir en nue-propriété ne cesse de s'élargir, si bien que l'on assiste à une pénurie d'offre. Pour Thomas de Saint Léger, "Les personnes de moins de 50 ans qui voient dans le démembrement un capital-retraite constituent une part grandissante de nos clients". Plus encore, le placement est attractif pour les Français expatriés. Il leur permet de "garder un pied en France, sans contraintes de gestion, ni fiscalité".

Le démembrement de propriété est encore appelé à prendre de l'ampleur sur le marché de l'immobilier. La société Monetivia l'a par exemple élargi à l'ancien. L'opération est décrite par Le nouvel Economiste comme "gagnant-gagnant" : "l'acheteur bénéficie de la nue-propriété contre 52 à 64% de la valeur du bien, et le vendeur conserve l'usufruit du bien pendant 10 à 20 ans selon son âge. Le coût de l'assurance est d'environ 3% de la valeur du bien. Il s'agit d'une prime unique, calculée en fonction de l'âge du vendeur, de la durée du démembrement et de la composition du foyer. 'L'objectif de cette rente est de protéger le TRI (...) de l'investisseur' explique" Thomas Abinal. En effet, cette rente se déclenche à la fin de la période contractuelle d'usufruit au profit de l'investisseur pour le protéger du risque de sur-longévité du vendeur. Inversement, si à la fin de la période d'usufruit, le vendeur décide de quitter le bien, c'est lui qui bénéficiera de la rente versée par Allianz.

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