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Le Contrat Monetivia est une transaction immobilière reposant sur le principe du démembrement temporaire.
Vous achetez la nue-propriété d'un bien immobilier à une personne âgée. Celle-ci conserve un usufruit d'une durée contractuelle longue, comprise entre 10 et 20 ans, qui lui permet de continuer à habiter le bien.
En contrepartie, puisque le vendeur utilise le bien pendant toute la durée de l'usufruit, vous bénéficiez d'une décote sur le prix d'acquisition. C'est comme si cette personne âgée devenait votre locataire et vous versait immédiatement 10 à 20 ans de loyers.
Le démembrement de propriété, dont le principe est inscrit dans le Code Civil, consiste à séparer en deux la pleine propriété d'un bien, en distinguant « la nue-propriété », c'est-à-dire la propriété du bien dont le titulaire n'a pas la jouissance, de « l'usufruit », qui est le droit d’usage du bien (usus) et les bénéfices qui lui sont liés (fructus).
Au terme de l'usufruit, il est mis fin au démembrement de propriété. Le nu-propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété du bien.
La spécificité du Contrat Monetivia, c'est que le démembrement temporaire pourra finalement être plus court que la durée prévue au contrat, en cas de décès du vendeur usufruitier.
Dans ce cas, comme vous devenez plein propriétaire plus tôt, vous versez un complément de prix aux héritiers du vendeur. Ce complément de prix correspond à la valeur de l'usufruit non « consommé » à laquelle on applique un abattement. Ainsi, plus le temps passe, plus le complément de prix diminue et donc plus votre décote augmente.
Si le vendeur est encore en vie à la fin de l’usufruit temporaire - il a alors 95 ans ou plus – il peut se maintenir dans les lieux jusqu’à la fin de sa vie.
S’il occupe toujours le bien, vous êtes dans ce cas couvert par une assurance. En effet votre vendeur a souscrit au moment de la transaction un contrat de rente différée auprès d’Allianz Vie dont vous êtes le bénéficiaire. Résultat : vous percevez une rente mensuelle versée par l’assureur tant que le senior est en vie et habite le bien.
A tout moment, le senior peut décider de quitter les lieux. Vous récupérez alors votre logement et après en avoir informé l’assureur c’est alors le sénior qui perçoit la rente jusqu'à son décès.
Vous achetez la nue-propriété d’un appartement auprès d’un senior de 75 ans, pour 52% de la valeur vénale (hors frais et assurance). Ce dernier conserve un usufruit de 20 ans.
Le vendeur décède au bout de 15 ans. Vous devenez alors immédiatement plein propriétaire 5 ans plus tôt que prévu. Vous versez un complément de prix aux héritiers, qui correspond à la valeur de l'usufruit non consommé - diminuée d’un abattement.
Au final, en additionnant le versement initial et le complément de prix, vous avez acheté le bien pour 60% de sa valeur. Votre décote est donc de 40%.
La valeur de la nue-propriété s'obtient en retirant la valeur de l'usufruit à celle de la pleine propriété. La valeur de l'usufruit est obtenue en capitalisant sur sa durée les loyers que pourrait encaisser le propriétaire qui louerait le bien, on soustrait les charges que l'usufruitier assume dans le cadre du Contrat Monetivia.
Pendant toute la période d’usufruit, l’investisseur n'a à supporter que les éventuels gros travaux (article 605 et 606 du Code civil), qui « intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale » (Cass. 3ème Civ. 13-7-2005 n°04-13.764). Au-delà de la durée d’usufruit, si le vendeur occupe encore le bien, le partage des charges évolue. Il est assimilable à un locataire et ne paye plus que les charges locatives.