Vos objectifs d’investissement

La plupart des conseillers en gestion de patrimoine s’accordent à dire qu’un patrimoine équilibré comprend nécessairement de l’immobilier. Pour développer votre patrimoine immobilier, avez-vous pensé à investir en nue-propriété ?

Ce type d’investissement est idéal, car il permet d’optimiser le couple rendement/risque, un concept bien connu des investisseurs financiers. En effet, les revenus sont encaissés sous forme de réduction de prix à l’entrée et ne sont donc pas exposés à la fiscalité foncière, ce qui est avantageux en termes de rendement. Quant au risque, il est par construction minimisée car l’investisseur achète un actif tangible en bénéficiant d’une décote, qui va mécaniquement disparaître avec le temps.

Une rentabilité boostée par rapport à l’investissement locatif classique et un risque inférieur sont les deux composantes d’un investissement gagnant en vue de se constituer du patrimoine.

Si vous êtes dans une démarche d’épargne-retraite, l’investissement en nue-propriété a de nombreux avantages que vous devez connaître.

• Une mécanique de capitalisation

Le premier d’entre eux est qu’il vous permet d’échanger des revenus locatifs dont vous n’avez pas besoin aujourd’hui contre davantage de revenus dans le futur. Cette mécanique de capitalisation est particulièrement adaptée à une démarche d’épargne-retraite.

Concrètement, à budget identique, en comparaison d' un investissement locatif classique, vous aurez à terme des revenus locatifs nettement supérieurs en investissant dans  la nue-propriété d’un bien. Tout simplement, car à terme vous aurez un bien immobilier plus grand ou mieux placé, qui aura plus de valeur, et qui produira donc davantage de revenus à rendement locatif identique.

• Le financement de sa retraite à crédit

Le second avantage de cet investissement dans une optique d’épargne-retraite est qu’il peut se financer à crédit auprès d’une banque, ce qui induit pour l’investisseur des avantages en termes de protection financière et de prévoyance.

• L'absence de frais de gestion

Par ailleurs, contrairement à de nombreuses formules d’épargne-retraite financière, cet investissement en direct n’entraîne pas de frais de gestion facturés chaque année par un professionnel de la gestion. Si l’on raisonne sur une longue durée, cela représente des économies substantielles.

Si vous souhaitez optimiser la transmission de votre patrimoine, l’investissement en nue-propriété est probablement intéressant pour vous.

• Optimiser la fiscalité de sa succession

Les notaires et les conseillers en gestion de patrimoine conseillent de transmettre son patrimoine à ses héritiers au fil de l’eau, de son vivant. Cela permet de bénéficier des abattements sur les droits de donation, qui sont rechargeables dans le temps, et de diminuer au final la note fiscale lors de la succession.

Dans la panoplie de leurs recommandations, figure aussi la donation de la nue-propriété d’un bien. L’intérêt est que les droits de donation sont diminués car ils sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété - et non pas sur la valeur de la pleine propriété – alors qu’à terme, c’est bien la pleine propriété du bien qui sera in fine détenue par les héritiers.

La particularité d'un actif immobilier c'est qu'il permet à son détenteur d'encaisser un revenu locatif. Or, la plupart des baux résidentiels contiennent une clause d'indexation du loyer, qui donne la possibilité de réviser le montant du loyer à chaque anniversaire de la signature du bail. Le propriétaire se sert de l'IRL (Indice de Référence de Loyer) publié tous les trimestres par l'INSEE. Cet indice se base sur l'évolution des prix à la consommation (hors alcool et tabac).
Résultat : les loyers suivent globalement l'inflation ; ce qui affecte la valeur des actifs immobiliers qui ont tendance à suivre l'inflation dans la durée, même si d'autres paramètres influencent aussi la valeur d'un actif (l'évolution de sa localisation, les taux d'intérêts,...).

Indices des prix de l’immobilier dans les principaux pays industrialisés
depuis le début des années 70

De nombreuses études mettent en évidence ce phénomène et de nombreux professionnels de la gestion disent que la pierre compte parmi les meilleures protections contre l'inflation.

Le raisonnement est d'autant plus vrai quand on investit dans l'immobilier car l'on bénéficie d'un effet de levier sur la hausse du marché.

Une hausse attendu des indices de loyers
dans les 10 prochaines années