Découvrez comment la vente de la nue-propriété de votre bien vous permet d'aider vos proches.

Vous souhaitez aider vos enfants à acquérir un bien immobilier ? Nous revenons ici sur une stratégie suivie par certains de nos clients qui consiste à vendre la nue-propriété d’un bien et à faire ensuite une donation de liquidités à ses enfants en profitant d’abattements exceptionnels sur les droits de donation jusqu’à fin 2026.

Depuis février 2025, un nouvel abattement fiscal de 100 000 € s'applique sur les donations de liquidités, à condition que les fonds servent à acheter un bien neuf (résidence principale) ou à financer des travaux de rénovation énergétique (éligibles MaPrimeRénov'). Ce dispositif est temporaire et a été reconduit jusqu'au 31 décembre 2026.

Ce qui est intéressant, c'est que cet abattement s'ajoute à l'abattement classique de 100 000 € qui existe déjà entre parents et enfants — renouvelable tous les 15 ans.

Concrètement, un parent peut donc donner jusqu'à 200 000 € à un enfant en totale franchise d'impôt. Et si les deux parents donnent, l'enfant peut recevoir jusqu'à 400 000 € sans payer un centime de droits de donation.

La vente de la nue-propriété : le moyen de dégager des liquidités pour financer le projet des enfants.

Beaucoup de seniors sont propriétaires de leur résidence principale mais ont peu de liquidités disponibles à donner à leurs enfants. C’est là que la vente en nue-propriété peut être une solution intéressante. En vendant la nue—propriété d’un bien, les parents vont pouvoir transformer une partie de la valeur de leur bien immobilier en capital financier, qui une fois donné aux enfants sera réinvesti dans un nouveau bien immobilier. Le logement des parents permet ainsi aux enfants de devenir à leur tour propriétaire.

Ce qu'il faut respecter pour en bénéficier

Ce dispositif est très avantageux, mais quelques conditions sont à respecter scrupuleusement :

• Les fonds donnés doivent être utilisés dans un délai de 6 mois suivant la donation

• Le bien acheté doit être neuf (ou en état futur d'achèvement — VEFA) et constituer la résidence principale de l'enfant ou d'un locataire

• L'enfant doit conserver le logement comme résidence principale pendant au moins 5 ans

• En cas de location, il ne peut pas louer à un membre de son foyer fiscal

• La donation doit porter sur une somme d'argent (pas un bien immobilier)

⚠️ Attention : si votre enfant apporte les fonds à une SCI pour acquérir le bien, l'abattement exceptionnel ne s'applique pas.

Un avantage supplémentaire si vous avez moins de 80 ans

Si le parent donateur a moins de 80 ans, un troisième abattement peut s'ajouter : 31 865 € pour les dons d'argent en faveur d'un enfant ou petit-enfant majeur. Ce mécanisme est cumulable avec les deux précédents.

Dans ce cas, la donation totale exonérée peut atteindre 231 865 € par parent, soit près de 464 000 € si les deux parents donnent.

Passez à l'action avant le 31 décembre 2026

La fenêtre est ouverte, mais elle se refermera à la fin de l’année. Si vous souhaitez explorer cette stratégie pour votre situation, nos conseillers sont disponibles pour vous accompagner, en lien avec votre notaire.

Prenez rendez-vous dès aujourd'hui pour une première consultation.

Merci à Conseil des Notaires qui, dans son numéro 499, revient sur le nouvel abattement de 100 000 € sur les donations permettant d'aider ses proches à acheter ou rénover un bien neuf.