Investir en nue-propriété

Une récente analyse de l’ancien inspecteur des finances Jean-Pascal Baufret a mis en évidence le fait que le déficit du système de retraite est beaucoup plus élevé qu’annoncé, si l’on intègre les sommes que doit chaque année verser l’Etat pour payer les retraites de la fonction publique et des régimes spéciaux. Il y en aurait pour 71 milliards de plus que les seuls 6 milliards de déficit annoncés par le COR ! Dans ces conditions, on comprend aisément que le système n’est plus tenable et qu’il est urgent de mettre en place pour les Français, en complément du système de retraite par répartition, un système de retraite par capitalisation. Cela tombe bien, il existe un moyen facile de faire de la capitalisation si l’on est friand d’investissement immobilier, comme le sont les Français : investir en nue-propriété.

Pour les particuliers, le financement de leur future retraite est, plus que jamais, une priorité. La mise en place d’une stratégie répondant à cet objectif doit être réfléchie très en amont. Si de nombreuses solutions financières existent, à l’instar du PER ou de la classique assurance-vie, il ne faut pas oublier l’épargne-retraite immobilière, l’immobilier restant l’un des choix patrimoniaux privilégiés par les Français en raison de son caractère de valeur refuge. Dans une optique à long terme, qui est celle de l’épargne-retraite, l’investissement en nue-propriété est une solution immobilière qui offre de nombreux atouts. Il est d’autant plus intéressant pour les contribuables fortement imposés pendant leur vie professionnelle, car il leur permet de se constituer un patrimoine immobilier sans alourdir leur fiscalité. L’investissement en nue-propriété est un très bon produit de capitalisation.

Basé sur le démembrement de propriété, l’investisseur en nue-propriété achète uniquement les murs, sans pouvoir utiliser le bien ou en percevoir les loyers pendant toute la durée du démembrement. En contrepartie, il acquiert le bien avec une décote de 30 à 50 % par rapport à sa valeur vénale en pleine propriété. La décote va mécaniquement disparaître au fil du temps jusqu’à devenir nulle à la fin de la durée de démembrement. L’investissement en nue-propriété se valorise donc par un effet de capitalisation, ce qui le rend particulièrement adapté à une logique d’épargne-retraite.

Pendant toute la durée du démembrement, l’investisseur ne touche aucun revenu et patiente sagement. A la fin, il est récompensé de sa patience en récupérant un actif immobilier sur lequel il n’y a plus de décote, et qui en plus s’est valorisé par le jeu de l’inflation et de la progression du marché immobilier.

Prenons un exemple. L’investisseur achète 150 000 € la nue-propriété d’un bien valant aujourd’hui 250 000 € en pleine propriété, et ce dans le cadre d’un démembrement de 15 ans. A la fin des 15 ans, son bien vaut 312 500 € car le marché immobilier a progressé de 1,5% par an sur cette période. L’épargnant revend alors le bien et encaisse donc une plus-value de 162 500 € pour un investissement initial de 150 000 €. Soit une rentabilité par capitalisation de 5% par an.
Qui dit mieux pour son épargne-retraite, quand on sait par ailleurs le risque très réduit pris par l’investisseur sachant qu’il investit sur le marché immobilier ?
Et cerise sur le gâteau, cette épargne-retraite immobilière bénéficie d’une fiscalité très favorable en matière de plus-values.