Le point suite à l'annonce du dispositf Jeanbrun

Il y a quelques jours a été annoncé et voté un nouveau dispositif fiscal pour relancer l’investissement locatif privé. Il porte le nom du ministre du logement, Jeanbrun.

Cela va-t-il redevenir intéressant de faire de l’investissement locatif classique ? Franchement, nous ne le pensons pas !

En effet, malgré ses ambitions affichées, ce cadre fiscal comporte plusieurs limites qui en réduisent fortement l’intérêt pour nombre d’investisseurs privés.

❗ Un dispositif contraignant

Le Jeanbrun impose :

• Un engagement de location d’au moins 9 ans
• Des loyers plafonnés et donc des revenus locatifs mécaniquement limités
• Dans l’ancien, au moins 30 % de travaux pour bénéficier de l’amortissement

Ces contraintes éloignent une grande partie des investisseurs recherchant de la souplesse, du rendement et un horizon de placement réellement adaptable.

💸 Un avantage fiscal limité

Le mécanisme repose sur la possibilité d’amortir le bien (3,5 à 5,5 %/an selon les cas) afin de réduire les revenus fonciers imposables. Mais : 

• le gain fiscal est limité par des plafonds annuels (8 000 à 12 000 € selon les niveaux de loyers)
• il est corrélé à la perception effective de revenus locatifs, eux-mêmes plafonnés
• il ne compense pas toujours les charges, les travaux et la fiscalité résiduelle.

En conclusion, notre conviction reste inchangée . Aujourd’hui il est plus malin d’investir en nue-propriété que de faire de l’investissement locatif classique. Tout simplement car c’est moins risqué et c’est plus rentable !

🏛️ Pourquoi la nue‑propriété reste plus attractive

L’investissement en nue‑propriété, qui ne dépend d’aucun dispositif fiscal gouvernemental, s’appuie en effet sur plusieurs atouts structurels majeurs :

✔ 1. Aucune fiscalité pendant toute la durée du démembrement

Pas d’impôt foncier, pas de revenus locatifs, pas de taxe sur les loyers — c’est l’usufruitier qui assume tout.
La rentabilité nette est donc intégralement préservée.

✔ 2. Aucune contrainte d’exploitation

Pas de plafonds de loyers, pas d’engagement sur un schéma locatif, pas de travaux obligatoires, pas d’aléas de gestion. À l’inverse du Jeanbrun, la nue-propriété est simple, prévisible et ne nécessite aucune gestion.

✔ 3. Une décote immédiate à l’achat qui ne sera pas taxée à la plus-value à la revente

La nue‑propriété permet d’acquérir un bien avec 20% à 50 % de décote selon la durée du démembrement. Or quand l’investisseur revendra le bien en pleine propriété, cette décote sera intégralement transformée en plus-value (si l’on fait que l’hypothèse que le marché immobilier n’aura pas baissé) mais celle-ci ne sera donc pas taxée. 

✔ 4. Un effet de levier sur la hausse du marché Pleine propriété récupérée en fin de période, sans fiscalité

À l’issue du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété sans frais ni taxation, et peut alors louer, vendre, occuper ou donner le bien librement.

🎯 Conclusion : la nue‑propriété reste gagnante dans le match entre investissement en nue-propriété et investissement locatif