La "Grande transmission" partie 2

Dans notre premier article, nous évoquions la « grande transmission » en nous appuyant sur les analyses du Challenges et de L'Obs : ce transfert massif et inéluctable du patrimoine des baby-boomers vers leurs enfants et petits-enfants. Nous y expliquions les mécanismes fondamentaux de la donation-partage et de la nue-propriété pour en réduire le coût fiscal.

Aujourd'hui, nous complétons le propos en allant puiser l’information à la source, la Chambre des Notaires de Paris, qui traite ce sujet dans le cadre de son Livre blanc « Horizon 2040 ». Ce document de référence, co-élaboré avec le cabinet de prospective Futuribles, donne à « la Grande Transmission » une tout autre profondeur.

Ce que les notaires voient venir d'ici 2040

D’après le Livre blanc des notaires de Paris, entre 2025 et 2040, ce sont entre 8 000 et 9 000 milliards d'euros de patrimoine qui seront transmis en France — soit environ 600 milliards par an. 

Ce n'est pas seulement une affaire de chiffres. Les notaires notent que la nature même de la transmission se transforme. Les familles sont plus complexes — recomposées, pacsées, binationales —, les patrimoines plus hybrides (biens immobiliers, actifs financiers, crypto-monnaies, droits numériques), et les héritiers souvent dispersés géographiquement. Dans ce contexte, le Livre blanc insiste sur la nécessité d'anticiper, de planifier, et de recourir à des montages plus sophistiqués : donations graduelles, démembrements, pactes familiaux personnalisés.

Mais il y a un autre enseignement du Livre blanc que l'on commente moins : le vieillissement démographique massif qui accompagne cette grande transmission. En 2040, la France comptera 7 millions de personnes de plus de 80 ans (contre 4,3 millions aujourd'hui). Plus de 2,5 millions seront en situation de dépendance. La plupart voudront rester chez elles — plus de 90 % des personnes âgées expriment ce souhait. Les notaires parisiens anticipent une explosion des mandats de protection future, des dispositifs d'anticipation patrimoniale, et des montages permettant de financer la vieillesse sans léser les héritiers. 

C'est précisément là que la vente en nue-propriété prend tout son sens. Ce type de vente hérité du Code civil permet en effet à un propriétaire de céder à un investisseur les « murs » de son bien tout en continuant à y vivre jusqu'à la fin de sa vie. En contrepartie, il reçoit immédiatement un capital calculé sur la valeur du bien diminuée de la valeur de l'usufruit conservé.

Comment monétiser son bien sans léser ses héritiers : le Contrat Monetivia

Chez Monetivia, nous avons développé une formule exclusive de vente en nue-propriété qui protège le patrimoine familial et les héritiers : le Contrat Monetivia. 

Ce qui distingue le Contrat Monetivia des formules classiques, c'est sa souplesse : le prix de la nue-propriété n'est pas figé une fois pour toutes, mais s'ajuste en fonction de la durée réelle d'occupation. Si le vendeur décède prématurément, sa succession bénéficie d’une révision du prix à la hausse via le versement d’un complément de prix. Et inversement, si au contraire le vendeur bat les statistiques en termes d’espérance de vie, l’investisseur est protégé grâce à une assurance de type rente différée.

Ce qu'il faut retenir sur le plan fiscal :

Si le bien vendu est votre résidence principale, la vente en nue-propriété est totalement exonérée d'impôt sur les plus-values. Le capital perçu peut ensuite être transmis aux héritiers via des donations, dans la limite des abattements de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans. Aucune fiscalité supplémentaire à l'extinction de l'usufruit : les héritiers récupèrent la pleine propriété sans rien payer de plus.

Vous souhaitez savoir si la vente en nue-propriété est adaptée à votre situation ? Contactez-nous pour une étude personnalisée et confidentielle.