Le dispositif Jeanbrun, épisode 2 !

Il y a quelques semaines, nous analysions le nouveau dispositif Jeanbrun et pointions ses limites. Depuis, le gouvernement a annoncé plusieurs ajustements destinés à en améliorer l’attractivité. L’occasion de refaire le point et de comparer à nouveau ce dispositif avec la nue-propriété.

Concrètement, trois évolutions sont à retenir.
Le montant minimal de travaux exigé dans l’ancien passe de 30 % à 20 % du prix d’acquisition. Les contraintes énergétiques sont également assouplies : il ne sera plus nécessaire d’atteindre une étiquette A ou B, mais simplement d’améliorer le DPE de deux classes. Enfin, le dispositif est désormais ouvert aux maisons individuelles.

Ces changements rendent-ils la loi Jeanbrun réellement plus intéressant pour les investisseurs ? Partiellement, mais les contraintes structurelles demeurent.

L’investisseur doit toujours s’engager à louer son bien pendant au moins 9 ans, avec des loyers plafonnés qui limitent les revenus. L’avantage fiscal repose sur un amortissement lui-même plafonné, et suppose la réalisation de travaux souvent complexes à piloter. Le dispositif reste donc technique et exigeant.

À l’inverse, la nue-propriété repose sur une logique bien plus simple.
Pendant la durée du démembrement, l’investisseur ne perçoit pas de loyers, donc s’exonère du risque locatif et de toute fiscalité. Il bénéficie d’une décote immédiate à l’achat, qui sécurise la performance future, puis récupère la pleine propriété automatiquement, sans fiscalité supplémentaire.

En conclusion, dans le match Jeanbrun vs nue-propriété, c’est toujours l’investissement en nue-propriété qui l’emporte car il s’agit d’une solution lisible, sereine et particulièrement efficace pour investir sur le long terme.