Analyse marché

Un article récent de Jorge Carasso dans Le Figaro (14 juin 2025) met en lumière une tendance de fond qui bouleverse la transmission du patrimoine en France : les héritiers ne veulent plus de l'immobilier dans leur succession.

Ce constat, nous le faisons aussi chez Monetivia. Et il est loin d'être anecdotique.

Un patrimoine colossal, mais de plus en plus encombrant

Les baby-boomers, nés entre 1946 et 1964, détiennent un patrimoine estimé à 9 000 milliards d'euros, dont les deux tiers sont constitués de biens immobiliers. Ce patrimoine va être transmis à leurs enfants au cours des 15 prochaines années. Une "grande transmission" qui soulève une question de plus en plus pressante : que faire de tous ces biens immobiliers ?

Car si la pierre a longtemps été perçue comme la valeur refuge par excellence, la génération qui s'apprête à hériter voit les choses très différemment. Dans les cabinets de notaires et les offices de gestion de patrimoine, le message est clair : dans la grande majorité des cas, les héritiers ne souhaitent pas conserver les biens immobiliers qu'ils reçoivent.

Pourquoi ce désintérêt pour la pierre héritée ?

Les raisons sont multiples et se cumulent souvent.

La première, c'est le coût. Conserver un bien immobilier, c'est assumer des charges de copropriété, une taxe foncière en forte hausse, des travaux de mise aux normes ou d'entretien, le tout en parallèle de ses propres crédits immobiliers et des dépenses du quotidien. Pour des héritiers souvent quadragénaires, déjà sous pression financière, c'est parfois tout simplement intenable.

La deuxième raison, c'est la fiscalité. Les droits de succession sur l'immobilier grimpent rapidement à 20 %, voire jusqu'à 45 % pour les patrimoines les plus importants. Auxquels s'ajoutent, pour les biens locatifs, une imposition des loyers qui peut dépasser 60 % pour les foyers les plus imposés et soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Résultat : certains propriétaires calculent que leur immobilier leur rapporte moins de 1 % par an, une fois toutes les charges et tous les impôts déduits.

La troisième raison, c'est l'indivision. Gérer un bien à plusieurs héritiers avec des familles souvent recomposées, des aspirations différentes et des agendas qui ne se coordonnent pas est une source de tensions et parfois de véritables drames familiaux. La génération qui hérite aujourd'hui a souvent vu ses propres parents se déchirer pour une maison de vacances ou un appartement de famille. Elle ne veut pas reproduire ce schéma.

Enfin, le marché immobilier lui-même envoie des signaux moins rassurants qu'autrefois. Après plus de vingt ans de hausse quasi continue, les prix ont reculé dans de nombreuses villes. L'image de la pierre comme placement infaillible s'est quelque peu ternie.

Une demande nouvelle : liquider avant de transmettre

Face à ces contraintes, de nombreuses familles anticipent. Des parents organisent, en accord avec leurs enfants, la vente progressive de leur patrimoine immobilier de leur vivant, pour transmettre des liquidités plutôt que des biens. Des héritiers n'hésitent plus à demander explicitement que les biens soient vendus au moment du décès. Des quadragénaires racontent avoir vécu l'enfer d'une procédure d'expulsion de locataire, et avoir tiré la conclusion qu'il fallait "le moins de pierre possible" dans leur patrimoine.

C'est une rupture culturelle profonde. L'immobilier n'est plus automatiquement perçu comme un cadeau à transmettre. Il peut être vécu comme un fardeau.

La vente en nue-propriété : une solution pour les propriétaires qui veulent anticiper

Chez Monetivia, nous accompagnons des propriétaires qui ne souhaitent pas léguer à leurs enfants un bien immobilier dont ils ne voudront pas, ou qui sera source de conflits et de contraintes.

La vente en nue-propriété est la réponse à cette situation. Elle permet au propriétaire d’un bien de le vendre tout en continuant à y vivre. Concrètement, cela lui permet de dégager des liquidités qu'il peut transmettre de son vivant à ses héritiers selon ses propres souhaits et à son propre rythme, plutôt qu'ils n'attendent un héritage immobilier dont ils ne savent que faire.

Pour les héritiers, les avantages sont également réels : ils évitent les pièges de l'indivision, échappent aux contraintes de gestion d'un bien locatif ou d'une résidence secondaire éloignée, et peuvent dans certains cas bénéficier d'une transmission optimisée sur le plan fiscal.

Une tendance de fond qui appelle une réflexion en amont

Ce que nous observons chez Monetivia, c'est que la question du devenir du bien immobilier se pose de plus en plus tôt dans la vie des propriétaires. Plus cette réflexion est menée en amont, plus les solutions sont nombreuses et sereines.

Si vous êtes propriétaire et que vous vous interrogez sur la meilleure façon de transmettre votre patrimoine tout en préservant votre cadre de vie, nous sommes là pour vous accompagner dans cette réflexion.