Analyse marché

Après deux années de contraction marquée, les ventes de logements anciens sont progressivement reparties à la hausse. Les données publiées par les Notaires de France le 27 avril 2026 le confirment : les prix se stabilisent. Mais la reprise reste fragile et plusieurs vents contraires pourraient en limiter la portée. 

Un rebond en volume confirmé, mais à relativiser

Le chiffre retient l'attention : les ventes de logements anciens ont progressé de +11 % en volume en 2025, par rapport à 2024. À fin février 2026, le cumul sur douze mois glissants atteint 958 000 transactions, d’après la note de conjoncture n°71 du 27 avril 2026 de Notaires de France — un niveau qui marque un retour vers les normales historiques, après le plancher de 2024.

Les Notaires de France qualifient eux-mêmes ce mouvement de « sortie progressive de crise », tout en appelant à la prudence : cette évolution doit être relativisée ; sur une période plus longue, la progression reste limitée et ne traduit pas un retour aux niveaux observés lors des phases hautes du marché. En 2021, rappelons-le, le marché dépassait le million de transactions annuelles.

Cette distinction est fondamentale. Une hausse de +11 % sur une base déprimée ne constitue pas un retournement de cycle ; elle signale simplement que le marché cesse de se contracter. 

Des prix qui tiennent, mais un marché qui négocie

Sur le plan des valeurs, la stabilité prévaut. Les prix ont progressé de +1,1 % entre le quatrième trimestre 2024 et le quatrième trimestre 2025 — une variation quasi nulle en termes réels. Les avant-contrats signés à fin mai 2026 indiquent même une légère inflexion : -0,2 % en moyenne nationale, avec une divergence entre appartements (+0,3 %) et maisons individuelles (-0,5 %).

Cette stabilité des prix n'est pas synonyme de blocage : elle traduit un ajustement progressif du marché, qui continue de se réguler davantage par les délais de vente et la négociation que par des corrections de prix marquées. Autrement dit, les vendeurs ont globalement maintenu leurs prix affichés, mais les acheteurs ont retrouvé une marge de manœuvre réelle à la négociation.

Ce rééquilibrage progressif entre offreurs et demandeurs est le signe d'un marché qui cherche son nouvel équilibre — et non d'un marché en surchauffe ni en capitulation.

Une reprise sous conditions : les risques à surveiller

Trois facteurs méritent une vigilance particulière pour les mois à venir.

• La remontée des taux d'intérêt. À 3,3 % en moyenne pour un prêt sur 20 ans en avril 2026, les taux restent à un niveau qui pèse sur la capacité d'achat, notamment des primo-accédants. Après deux années de relative stabilité, la tendance repart à la hausse — ce qui constitue le principal risque pour la dynamique de volume.
• L'inflation et les coûts énergétiques. La pression persistante sur le pouvoir d'achat des ménages réduit l'épargne mobilisable pour un apport personnel et fragilise les plans de financement.
• La faiblesse persistante du neuf. Les mises en chantier demeurent insuffisantes, en particulier dans le segment de la maison individuelle. Le dispositif Jeanbrun — successeur du Pinel, entré en vigueur en février 2026 — n'a pas encore produit les effets attendus sur la demande. Cette pénurie structurelle de l'offre neuve soutient mécaniquement les prix de l'ancien.

En résumé

Le marché de l'immobilier ancien en 2026, c'est un signal tempéré par des incertitudes réelles sur les taux, l'inflation et la faiblesse de la construction neuve. La stabilité des prix traduit un ajustement sain, non une dépréciation ni une envolée. Dans cet environnement de transition, les stratégies d'investissement décorrélées des cycles de taux, comme la nue-propriété, prennent tout leur sens.