Le Point

Nous tenons d'abord à remercier Le Point et son journaliste Pierre Chevillard pour l'article publié le 03/06/2026, « Seniors : les solutions pour monétiser son habitation ». Ce tour d'horizon des dispositifs permettant aux seniors de transformer leur logement en liquidités tout en continuant à y vivre est précieux : il remet en perspective, aux côtés du viager, de la vente à terme ou du prêt viager hypothécaire, une solution que nous défendons chez Monetivia au quotidien : le démembrement de propriété, et en particulier le démembrement temporaire.

Nous souhaitons ici revenir plus en détail sur ce point et expliquer pourquoi cette stratégie mérite une attention particulière de la part des propriétaires seniors qui cherchent à concilier maintien à domicile et dégagement de trésorerie.

Le démembrement : une logique différente du viager

Le principe de base est simple à saisir. Le propriétaire cède la nue-propriété de son bien (c’est à dire le droit de disposer du bien à terme) tout en conservant l'usufruit (i.e. le droit d'y vivre ou d'en percevoir les revenus.) Contrairement au viager, il n'y a pas de rente à verser dans la durée : l'acquéreur règle un capital, généralement en une fois, et n'a rien d'autre à débourser jusqu'à l'extinction de l'usufruit.

Cette différence change tout pour le vendeur. Il n'est plus dépendant de la régularité des versements d'un acheteur, ni exposé au risque qu'une rente cesse d'être payée. Le capital est perçu immédiatement, ce qui permet de faire des donations de liquidités de son vivant, de financer des travaux d'adaptation du logement, une aide à domicile, ou tout simplement d'améliorer son niveau de vie à la retraite.

Démembrement classique ou démembrement temporaire : deux logiques, un même objectif

L'article distingue bien les deux formules, et cette distinction est essentielle.

Dans le démembrement classique, l'usufruit dure jusqu'au décès du vendeur, et l'incertitude sur sa durée de vie impacte le calcul du capital perçu : pour un bien de 300 000 euros cédé par un couple de 75 ans, la nue-propriété représente environ 155 000 euros, selon les barèmes habituels.

Le démembrement temporaire, que nous proposons aussi chez Monetivia, repose sur une mécanique différente : la durée de l'usufruit est fixée à l'avance, par exemple 10, 15 ou 20 ans, indépendamment de l'espérance de vie du vendeur. Cette durée déterminée fait disparaître l'aléa viager et permet de calculer le capital cédé selon une règle simple : plus la durée de l'usufruit choisie est courte, plus le capital perçu immédiatement est élevé.

Une solution qui protège autant qu'elle finance

Au-delà du capital perçu, le démembrement présente des avantages structurants pour les seniors :

• Résidence principale non taxée : la somme perçue lors de la cession n'est pas soumise à l'impôt sur la plus-value lorsqu'il s'agit de la résidence principale du vendeur.
• Un allègement de l'IFI : le vendeur ne déclare plus que la valeur de son usufruit à l'IFI, l'acquéreur ne déclarant que la nue-propriété — un gain non négligeable pour les patrimoines les plus importants.
• Une absence d'aléa de paiement : sans rente à verser dans la durée, le vendeur n'a pas à se soucier de la solvabilité de l'acquéreur sur plusieurs années.

Pour l'acquéreur, l'opération reste également cohérente : il investit dans un bien décoté, avec la perspective de le louer, de l'occuper ou de le revendre au terme de la période fixée — une plus-value que l'on peut raisonnablement anticiper sur quinze à vingt ans, comme le rappelait Thomas Abinal dans l'article du Point.

Bien choisir sa formule selon ses objectifs

Comme le soulignait également notre cofondateur, la première étape avant toute monétisation d’un actif immobilier reste de clarifier ses priorités. Le démembrement de propriété répond particulièrement bien au besoin de dégager un capital important tandis que d'autres dispositifs — viager, vente à terme, prêts hypothécaires — répondent à des objectifs différents.

Chez Monetivia, nous accompagnons les seniors dans cette réflexion pour identifier la solution la plus adaptée à leur situation patrimoniale, familiale et financière, avec toute la rigueur qu'exige un acte notarié aussi engageant.

Vous souhaitez évaluer le capital que vous pourriez percevoir grâce à une vente en nue-propriété ? Contactez nos équipes pour une simulation personnalisée.

(Ci-dessous une copie de l'article complet du Point)