Revendre la nue-propriété dont on a hérité, c'est possible !

Bonne nouvelle : la nue-propriété héritée est cessible !

Il s'agit d'un point que beaucoup ignorent. La nue-propriété est un droit réel immobilier, et comme tout droit réel, il est librement cessible. Vous pouvez vendre votre nue-propriété à un investisseur immobilier sans que cela remette en cause les droits de l'usufruitier. Il est même possible, si vous ne détenez qu'une fraction de la nue-propriété en indivision, de revendre votre quote-part, si les autres détenteurs de parts de la nue-propriété donnent leur accord pour que 100 % de la nue-propriété soit mise en vente. 

Les conditions juridiques à réunir

• L'accord de l'usufruitier

Si l'acte de succession ou de donation ne stipule rien de particulier, la cession de la nue-propriété ne requiert en principe pas l'accord de l'usufruitier — le nu-propriétaire dispose du droit de disposer du bien ("abusus") sans que l'usufruitier ait à l'autoriser. Cependant, dans la pratique, la vente est plus sereine et plus rapide lorsque l'usufruitier est informé et associé à la démarche. Certains actes de succession ou de donation incluent des clauses de préemption ou d'agrément au profit de l'usufruitier, qui peuvent modifier ce principe. Il est donc indispensable de consulter l'acte de succession ou de donation avant d'entamer toute démarche.

• L'accord de tous les nus-propriétaires en indivision

Si la nue-propriété est détenue par plusieurs héritiers en indivision, la vente de la totalité de la nue-propriété nécessite l'accord unanime de tous les indivisaires.

Un acte notarié obligatoire

Comme toute vente immobilière, la cession de nue-propriété est obligatoirement formalisée par un acte authentique signé devant notaire. Les délais sont similaires à ceux d'une transaction immobilière classique (2 à 3 mois entre la promesse de vente et l'acte définitif).

La fiscalité applicable : ce que vous devrez (ou ne devrez pas) payer

La plus-value immobilière : règles spécifiques à l'héritage

Lorsque vous vendez un bien hérité, la plus-value imposable est calculée différemment d'une vente classique. Le prix d'acquisition retenu n'est pas ce que le bien a coûté à votre parent, mais la valeur vénale déclarée dans la déclaration de succession, c'est-à-dire la valeur du bien au jour du décès.

La durée de détention est calculée à partir de la première acquisition (premier décès), ce qui peut être favorable pour l'application des abattements.

Les abattements pour durée de détention

Pour les biens autres que la résidence principale, la plus-value bénéficie d'abattements progressifs selon la durée de détention :

• Exonération totale d'impôt sur le revenu (taux de 19 %) après 22 ans de détention

• Exonération totale des prélèvements sociaux (taux de 17,2 %) après 30 ans de détention

Le taux global d'imposition sur la plus-value immobilière est de 36,2 % (19 % + 18,2 %), mais il est réduit progressivement dès la 6e année de détention.

Monetivia vous accompagne dans votre projet

La vente de nue-propriété héritée est un marché de niche, mais structuré. Chez Monetivia, nous sommes spécialisés dans le démembrement de propriété et nous accompagnons aussi bien les vendeurs que les investisseurs.

Pour les héritiers nus-propriétaires souhaitant vendre, nous pouvons vous aider à :

• Évaluer la valeur de votre nue-propriété en tenant compte de la situation réelle de l'usufruitier

• Identifier les investisseurs adaptés à votre dossier (particuliers ou institutionnels)

• Vous accompagner sur les aspects juridiques et fiscaux, en coordination avec votre notaire

Si vous êtes dans cette situation, n'hésitez pas à nous contacter pour étudier votre dossier.