investir en nue-propriété pour le logement des séniors
Investir dans l’immobilier pour les seniors ? Oui, mais pas n’importe comment.
Est-il avantageux d’investir en nue-propriété sur le marché de l’hébergement des séniors ? Telle est la question posée par Le Revenu cette semaine à Amaury de Calonne, Président de Monetivia.
Si l’investissement en chambre d’Ehpad ou de maison de retraite est déjà très prisé par les investisseurs, l'acquisition de la nue-propriété du logement d'un senior gagne encore à être connue. Cette dernière solution est détaillée dans l'article réalisé par Patrick Lelong pour Le Revenu.
Les investissements dans les chambres d'EHPAD et les résidences services pour seniors ont longtemps été considérés comme des opportunités attractives, offrant à la fois aux seniors un logement adapté et aux investisseurs une rentabilité intéressante (la rentabilité moyenne annoncée étant de 5% dans le cadre d’un investissement en LMNP en immobilier géré).
Cependant, ce segment rencontre aujourd’hui des difficultés, notamment de réputation, engendrées par les récents scandales de « mauvais traitements » qui diffusent une image négative à laquelle les investisseurs ne souhaitent pas être associés. Mais c’est également la rentabilité de cet investissement qui souffre. Le modèle économique des EHPAD apparaît plus fragile que prévu et les exploitants font face à des difficultés financières du fait de l’inflation des coûts d’exploitation, du recul des subventions de l’État, des normes de plus en plus strictes qui accélèrent l’obsolescence des bâtiments et de la baisse des taux d’occupation sous l’effet des scandales. De quoi inquiéter les épargnants sur la capacité des exploitants à leur verser les loyers attendus, alors même que le besoin en hébergement des seniors dépendants sera un des enjeux fondamentaux de la France dans les prochaines années.
Le pays ne compte aujourd’hui que 7 353 établissements de type EHPAD (24% sont privés, 45% publics et 31% de type associatif), soit 596 000 lits, i.e. de quoi prendre en charge au mieux 10% des individus, ce qui paraît faible face à l’augmentation de 5,7 millions de la population des plus de 75 ans dans les 30 prochaines années (1).
Il est donc temps de repenser les stratégies d’investissements dans le domaine de l’immobilier senior et à cet égard investir dans des solutions favorisant le maintien à domicile des personnes âgées apparaît comme une alternative prometteuse, qui répond à la fois aux besoins croissants de la population vieillissante et aux préoccupations éthiques des investisseurs.
Investir dans la nue-propriété du logement d’un senior constitue une solution attractive, notamment pour les Français qui cherchent à épargner en vue de leur retraite.
En effet dans ce cas, l’investisseur investit seulement dans les murs d’un actif immobilier en laissant le senior continuer à occuper son bien sans devoir verser de loyer. Ce dernier encaisse alors des liquidités qui vont lui permettre d’investir si besoin dans des travaux d’adaptation de son logement au vieillissement, dans sa rénovation énergétique, ou bien de financer des services favorisant le maintien à domicile.
(1) Projections et chiffres INSEE