Principe et fonctionnement

Le Code civil a prévu la possibilité de séparer la propriété d’un bien immobilier en deux droits distincts. D’un côté l’usufruit, qui donne le droit d’habiter le bien mais aussi de le louer et donc d’en percevoir les revenus locatifs ; de l’autre la nue-propriété, qui correspond à la propriété du bien mais sans en avoir la jouissance. Pour simplifier, on dit généralement que la nue-propriété correspond à la simple détention des murs.

La nue-propriété est donc le résultat d’un partage temporaire du droit de propriété, pour une durée convenue entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. On parle alors de « démembrement de propriété ».

• Un partage du droit de propriété pendant combien de temps ?

L’usufruit peut avoir une durée fixe de X années. On parle alors « d' usufruit temporaire » et de « démembrement temporaire ».

L’usufruit peut aussi avoir une durée indéterminée correspondant à la durée de la vie de celui qui le détient. On parle alors d’usufruit à vie.

Dans tous les cas, un usufruit détenu par une personne physique s’éteint à son décès. Il y a alors immédiatement et automatiquement reconstitution de la pleine propriété, le nu-propriétaire devenant alors plein propriétaire.

Par conséquent, un usufruit temporaire d'une durée fixe de X années détenu par une personne physique se terminera avant la fin des X années en cas de décès de l'usufruitier.

• La position de nu-propriétaire

Le nu-propriétaire, qui possède uniquement les murs, ne peut donc ni occuper le bien ni encaisser de loyers pendant toute la durée de l’usufruit temporaire. Il est alors fondamentalement dans une position d’attente de la fin de l’usufruit temporaire pour devenir  à son tour plein propriétaire et ainsi avoir la pleine jouissance du bien. Il pourra alors occuper le bien, le mettre en location ou le vendre.

• Des droits inscrits au registre de la publicité foncière

La nue-propriété et l’usufruit sont des droits immobiliers réels. Ils sont inscrits sur le registre de la publicité foncière et peuvent être vendus séparément.

Dans les opérations proposées par Monetivia, les usufruitiers sont en général des personnes physiques, qui détiennent au départ la pleine propriété du bien. Ils souhaitent vendre la nue-propriété pour monétiser leur patrimoine immobilier et dégager des liquidités.

Investir en nue-propriété dans le cadre d’un démembrement temporaire, c’est donc acheter les « murs » d’un bien sans pouvoir toucher de loyers pendant une durée définie initialement .

Le prix de vente de la nue-propriété doit alors tenir compte de cette réalité économique et est donc nécessairement inférieur au prix du bien en pleine propriété. Dit autrement, en contrepartie de l’absence de loyers encaissés, l’investisseur bénéficie d’une décote sur l’achat du bien.

Cette décote correspond tout simplement aux X années de loyers auxquelles l’investisseur renonce. C’est la somme des loyers qui auraient pu dans un investissement locatif classique être encaissés pendant la durée de l’usufruit temporaire qu'on actualise à aujourd’hui. Dans certains cas, la décote peut atteindre 50% ou même 60%.

La valeur de la nue-propriété d’un bien correspond à la valeur de ce bien en pleine propriété, diminuée de la valeur de l’usufruit temporaire conservé par le vendeur.

Pour définir le prix de la nue-propriété, il convient donc d’évaluer rigoureusement la valeur du bien en pleine propriété ; avant de soustraire de celle-ci les loyers actualisés que l’investisseur ne va pas percevoir pendant la durée de l'usufruit temporaire.

Dans les opérations d’investissement en nue-propriété que nous vous proposons, nous prenons donc soin d’évaluer avec attention ces deux paramètres.

Le bien fait d’abord l’objet d’une valorisation rigoureuse en amont, avant d’étudier sa valeur locative, clé pour définir la valeur de l’usufruit temporaire et de la nue-propriété.

Vous trouverez, ci-dessous, un exemple de valeurs moyennes de nue-propriété pour plusieurs durées d’usufruit temporaire.  À noter que ces chiffres peuvent varier en fonction de la localisation du bien, qui influe sur le rendement locatif et donc la valeur en pourcentage de l'usufruit.

A la fin de l’usufruit temporaire, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien sans aucune formalités à accomplir. Il peut dès lors l’occuper, le louer ou le revendre.

Dans nos opérations, en cas de décès du vendeur devenu usufruitier avant la fin de l’usufruit temporaire, il est alors généralement demandé à l’investisseur de verser un complément de prix à la succession du vendeur, en contrepartie de prendre possession du bien plus tôt que prévu.

L’objectif de ce complément de prix est d’installer les conditions d’une transaction toujours équilibrée et juste entre les parties.

Son montant correspond à une fraction de la valeur de l’usufruit non utilisé par le vendeur du fait de son décès prématuré. Ce versement permet de préserver dans tous les cas la rentabilité de l’opération pour l’investisseur, et même de l’augmenter à la marge. Simplement il n’y a pas d’effet d’aubaine lié au décès du vendeur, ce qui nous paraît plus éthique.