La nue-propriété simple
Comment ça marche ?
Avec ce dispositif, vous vendez la nue-propriété et conservez un usufruit à vie. Le prix de la nue-propriété est fixé aujourd’hui et ne bougera pas, quelle que soit la date de votre décès et la durée réelle pendant laquelle vous utiliserez le bien. Le prix de vente ne sera pas ajusté dans le futur. Que vous occupiez le bien seulement quelques années ou bien 30 ans, cela n'affectera pas les conditions financières de la transaction.
Comment se calcule le prix d’une nue-propriété simple ?
Pour établir la valeur de la nue-propriété nous nous appuyons sur des barèmes qui tiennent compte de l’espérance de vie du ou des vendeurs et de la rentabilité locative du bien vendu.
Naturellement, plus le vendeur est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée en pourcentage de la valeur vénale du bien.
À noter qu’une erreur fréquemment commise est de vouloir déterminer le prix de vente de la nue-propriété en application du barème fiscal 669.1 du Code Général des Impôts. En effet, il faut savoir que celui-ci n’est jamais utilisé sur le marché de la transaction car il n’est pas assez « fin ». En raisonnant seulement par tranche de 10 ans et sans tenir compte des rendements locatifs, qui varient d’une commune à l’autre, ce barème passe à côté de la réalité économique que constitue une transaction en démembrement de propriété. À noter, par contre, qu'il doit bien sûr être appliqué par les notaires pour calculer le montant des droits de mutation que devra payer l’acheteur.
Une formule plus sécurisée que la vente en viager
La vente en nue-propriété simple diminue les risques financiers pris par le vendeur par rapport à une vente en viager. Au lieu de recevoir tout ou partie du prix de vente dans le futur sous forme de rentes viagères, le vendeur encaisse immédiatement 100% du prix convenu. Il ne fait plus crédit à l’acheteur, ce qui convenons-le, est le métier d’un banquier et non pas d’un retraité ! La question de la solvabilité de l’acheteur ne se pose donc pas une fois la vente actée.
De plus, le capital perçu n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu (dans le cas d’une résidence principale) alors que dans une vente en viager la rente perçue est en partie fiscalisée.
Enfin, à la différence du viager, le vendeur conserve un usufruit qui lui donne le droit de louer son bien ; et qu'il peut revendre ultérieurement, par exemple au nu-propriétaire.
Exemple chiffré
À titre d’exemple, la nue-propriété d’un bien à Paris, secteur très recherché par les investisseurs et donc caractérisé par des rendements locatifs faibles, est évaluée dans le cadre d’une vente en nue-propriété simple à :
- Pour une femme de 75 ans : à 56,4% de la valeur du bien en pleine propriété
- Pour un homme de 75 ans : à 63,3% de la valeur du bien en pleine propriété
- Pour un couple de 75 ans : à 52,6% de la valeur du bien en pleine propriété
- Pour une femme de 85 ans : à 72,5% de la valeur du bien en pleine propriété
- Pour un homme de 85 ans : à 76,7% de la valeur du bien en pleine propriété
- Pour un couple de 85 ans : à 69,3% de la valeur du bien en pleine propriété
Ce sont nos clients qui en parlent le mieux
Pierre a 79 ans. Il est propriétaire d'un appartement à Lyon, dans le 6ème arrondissement. Il n'a pas d'enfant et pas de neveux ou de nièce qu'il pourrait gratifier dans le cadre d'une succession. Il a choisi de vendre son appartement en nue-propriété simple sans mécanisme de complément de prix en cas de décès. " Je voudrais voyager et faire des travaux d'isolation de mon appartement. La vente en nue-propriété simple m'apparaît comme une solution idéale. Je n'ai rien à perdre et personne à protéger. Je maximise le capital encaissé immédiatement et je suis sûr de pouvoir rester chez moi jusqu'à la fin de mes jours. C'est ce qui compte pour moi."
