Optimiser sa fiscalité

Réduire son IFI et optimiser la transmission de son patrimoine

Propriété rime souvent avec fiscalité. Et c’est un fait : acheter, vendre, transmettre… autant de changements qui sont le plus souvent soumis à l’impôt. Quand on est propriétaire, on est souvent très heureux d’avoir investi quelques années plus tôt dans un bien immobilier qui a pris de la valeur. « On a fait une bonne affaire, en investissant ici, il y a 20 ans ! ». Oui, un bel investissement, mais dont la fiscalité peut s’avérer à terme, décourageante, notamment si l’on est assujetti à l’IFI.

Réduire sa fiscalité dès à présent

Si vous êtes à la tête d’un patrimoine immobilier, il se peut que vous soyez taxés à l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière, qui n’est applicable qu’au-delà d’un certain seuil.

Pour être soumis à l'IFI, votre patrimoine immobilier doit être égal ou supérieur à 1,3 million d'euros, tous les biens et droits immobiliers directement et indirectement détenus étant compris dans le patrimoine pris en compte pour le calcul de l'IFI.

Contrairement au cas dominant que la plupart des gens ont en tête - à savoir celui d’une donation de nue-propriété aux enfants dans un cadre intra-familial – ce n’est pas toujours l’usufruitier qui doit s’acquitter la note de l’IFI. Dans le cas d’une vente de nue-propriété, comme spécifié à l’article 968 du CGI (anciennement 885 G abrogé), l’IFI doit être partagé entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

En monétisant votre immobilier, vous ferez donc mécaniquement baisser votre IFI voire vous en sortirez si vous franchissez le seuil de déclenchement à la baisse (1 300 000 €).

Pour optimiser la fiscalité de la transmission du patrimoine

Si les conjoints et les pacsés échappent aux droits de succession, les autres héritiers n’ont pas cette chance. Les biens immobiliers reçus par vos enfants ou petits-enfants, par exemple, sont soumis (après l’abattement légal) à un barème de taxation progressif, dont les taux s’échelonnent de 5 à 45%. Si vos héritiers ne sont pas en ligne directe (parents, frères et sœurs, neveux et nièces, ou cousin…), c’est un taux allant de 35 à plus de 60% qui s’applique.
Il est, cependant, toujours possible d’optimiser la fiscalité de la transmission du patrimoine, avec un peu d’anticipation. Si vous ne souhaitez pas voir partir dans les poches du fisc le patrimoine que vous avez bâti toute votre vie, il est nécessaire d’anticiper votre succession et de préparer la transmission de votre patrimoine de votre vivant.

Les donations, qui permettent de profiter d’abattements rechargeables tous les 15 ans sur les droits à payer, l’assurance-vie et le démembrement de propriété de vos biens immobiliers, en sont des leviers possibles d’optimisation de la fiscalité.

Les donations

Lorsqu'elle est consentie entre parents et enfants, une donation ouvre droit à un traitement spécifique de la part du fisc. En vendant la nue-propriété de votre bien immobilier, vous pouvez ainsi donner du capital en avance sur l’héritage à vos ayants droit, et limiter les droits à payer lors de la succession en profitant d’abattements dès aujourd’hui (cf Comment faire une donation ? | economie.gouv.fr)

L’assurance-vie

Les placements en assurance-vie, aussi bien avant qu’après 70 ans, offrent un cadre fiscal avantageux pour la transmission du patrimoine à ses proches*. (cf. Fiscalité & Imposition sur l'assurance-vie | Allianz)

La vente de la nue-propriété d’un bien peut permettre de réallouer le capital obtenu voire de le transmettre immédiatement dans des conditions fiscales plus avantageuses que celles qui s’appliqueront si le bien est transmis lors de la succession. Dans certains cas, cela peut aboutir à optimiser le coût fiscal de la transmission de votre patrimoine.

*selon la fiscalité en vigueur en avril 2023